誰にも聞けない中小企業経営者の叫び

誰にも聞けない中小企業経営者の叫び│社長のお悩み相談所

確定申告へ行こう!家賃収入で〇〇円以上の場合は申告しないと悲劇が起こります!

2017.8.23

不動産投資として人気のアパートやマンション経営。サラリーマンの人でも家賃収入を得ることができる、と話題になっています。
しかし給料以外に収入があると、サラリーマンでも確定申告が必要になる場合もあります。
家賃収入の金額がいくらからになると確定申告が必要になるのでしょうか?申告しない場合は追徴課税?経費計上、特に減価償却の計算方法は?
初めての確定申告はわからないことばかり・・・家賃収入で確定申告へ行く場合の注意点について詳しく説明します。

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この記事の目次

確定申告で家賃収入を申告しないと、こんなことが起こります!

家賃収入を得るようになったけど、一件だけだから・・・と確定申告で申告しないという人もいるようです。でも、行かないとこんな事態になってしまいます!

家賃収入があるのに確定申告で申告しないとどうなる?

家賃収入はあるけど、それほど多くないから・・・と給料以外に収入があるにもかかわらず確定申告をしないと、のちのち罰金を支払わなくてはいけません。

税務署に確定申告していないことがばれてしまうと、約3~7年ほどさかのぼって税金を納める必要があります。さらに、申告・納税しなかったことによる罰金が科されるのです。

確定申告の期限内に家賃収入を申告しないと・・・

確定申告の期限は毎年決まっていますが、もし期限内に申告しないと余計に税金を支払わなくてはいけません。

本来納めるべきだった納税額に加えて、無申告加算税が課されることになります。

無申告加算税は、納付すべき税額に対して割合が決まっています。しかし、税務署の調査を受ける前に期限後申告をした場合や確定申告に行けなかった正当な理由があれば、割合が軽減される場合もあります。

家賃収入は一件だけ・・・そのまま確定申告で申告しないと後日大変なことに!

たとえ貸している物件が一件だけだったとしても、確定申告が必要になる場合もあります。

自己判断で無申告でいると、あとで税務署にばれて過去の所得の分もまとめて追徴課税されることにもなりかねません。

家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要かどうかしっかりとチェックする必要があります。

家賃収入が赤字でも申告すべき?

家賃収入があっても、赤字になっている場合は確定申告する必要はありません。

しかし、サラリーマンとして給料をもらっている場合などは申告しておいた方が良いでしょう。

その場合は、毎月給料から支払われている源泉所得税が戻ってくる可能性があります。家賃収入の赤字の一部を給料に充てているとみなされるからです。

家賃収入を確定申告で申告すると、会社に副業がばれる?

家賃収入を得ているサラリーマンは、会社に見つからないようにしている人が多いのではないでしょうか?

会社にばれないようにするには、確定申告の時の住民税の徴収方法に注意しましょう。

確定申告の時、所得に応じて住民税が加算されますが、特別徴収と普通徴収の2種類の支払い方があります。特別徴収にしていると、会社に住民税の金額がわかってしまうので、給料以外に収入があると見つかってしまいます。普通徴収であれば、納税書は個人宛に届くで心配はありません。

確定申告は家賃収入がいくらから必要になる?

家賃収入を得るようになったら確定申告が必要になりますが、その金額はいくらからなのでしょうか?詳しく説明します。

確定申告に行く必要がある家賃収入はいくらから?

家賃収入がある場合、その所得額が20万円を超える場合には確定申告が必要になります。この所得とは、不動産所得・給料・退職所得は含めません。

サラリーマンがアパートやマンション経営を始めて家賃収入を得た場合は、自分で給与所得と損益通算をして申告する必要があります。

家賃収入には共益費も含まれる?確定申告はいくらから必要?

サラリーマンなど給与収入のある人が、アパート経営などで20万円を超える家賃収入を得ている場合は確定申告が必要になります。しかし、場合によっては申告不要になる場合もあります。

家賃収入は「不動産所得」として申告しますが、不動産所得に含まれるものは家賃だけではありません。共益費や更新料なども含まれます。ただし、そこから必要経費などを引いて年間所得が20万円以下になった場合は確定申告をしなくて済むのです。

家賃収入の確定申告、いくらからかかるかは経費次第?

1年間で20万円を超える家賃収入があると確定申告が必要になりますが、こんな例もあります。

例えば、1年間の家賃収入が600万円だったとします。しかし、建て替え工事を行いその経費が580万円だった場合は不動産所得が20万円になります。20万円を10円でも超えなかった場合は確定申告する必要はありません。

家賃収入の経費に含まれるものとは?

家賃収入がある人が確定申告をする場合、経費を計算しなければなりませんが、経費に含めることができるものは決まっています。

それは「管理費」「修繕費用」「固定資産税」「火災保険料」「ローンの金利」などです。

アパート・マンションの経営を始めた時期が年度途中だった場合、固定資産税などの1年分を一括で支払う経費については、全額を経費に含めることはできないので注意しましょう。この場合、賃貸した期間の分だけしか経費として計算できません。

家賃収入などの不動産所得で特典が受けられるのは?

不動産経営の規模も大きくなってくると、その分特典を受けることができるようになります。その基準となってくるのが「事業的規模」です。

判断の基準となってくるのが「5棟10室基準」です。戸建ての住宅であれば5棟以上、そしてアパートやマンションであれば10室以上を賃貸している場合「事業的規模」と判断されます。

確定申告の手順を解説!家賃収入があるサラリーマン必見です!

家賃収入があるサラリーマンが初めて確定申告する場合の手順について説明します!

家賃収入があるサラリーマンの確定申告①必要書類

家賃収入などの不動産所得があるサラリーマンの人が確定申告する時に必要な書類について説明します。

① 自分の働いている会社からもらう源泉徴収書
② 賃料入金明細(管理会社発行のもの。管理を外注していないのであれば、賃料が振り込まれている通帳)
③ 礼金や敷金などの金額がわかる賃貸契約書
④ その他に収入がある場合はそれがわかる書類
⑤ 固定資産税通知書
⑥ 火災保険や地震保険の証券
⑦ 修繕を行った場合は、見積書・請求書・領収書
⑧ 借入金の返済予定表
⑨ 売買契約書類
⑩ 水道光熱費、交通費、接待交際費などの経費の領収書

家賃収入があるサラリーマンの確定申告②確定申告書の種類

確定申告書には2種類あります。

●確定申告書A

額面の給与収入が2000万円を超えるサラリーマンはこの書類を使います。

●確定申告書B

その他の所得がある事業者用の申告書です。家賃収入がある場合はこの用紙を使います。

家賃収入があるサラリーマンの確定申告③還付

家賃収入を得ている人が確定申告することによって税金が還付されるのは、赤字経営の場合です。

家賃収入によって1年間で500万円得ていたとしても、経費が550万円かかっているなど赤字の場合は、税金が還付されます。

家賃収入があるサラリーマンの確定申告④確定申告の種類

給料をもらっているサラリーマンの人や年金をもらっている人が、それ以外に家賃収入を得ている場合には「白色申告」または「青色申告」する必要があります。

一般的に「白色申告」は、所得が少ない人や事業を始めたばかりの人が多いようです。比較的簡単ですが、青色申告と比べると特典がありません。

「青色申告」は特別控除による節税ができたり、特典が適用されるというメリットがありますが、帳簿をつけるのに手間がかかるようです。

家賃収入があるサラリーマンの確定申告は青色申告にしよう!

家賃収入を得ているサラリーマンの人は「青色申告」を選びましょう。

青色申告のメリットは、白色申告にはない特典を受けられることですが、その一つが節税です。利益から10万円引くことができるので、その分納める税金も少なくなります。

初めての確定申告・・・家賃収入で経費を計上する場合の注意点!

家賃収入で確定申告を行う場合、経費計上の仕方次第では節税することも可能になります。

家賃収入の確定申告で計上することができる経費①管理費

アパートやマンションを経営している場合、建物管理会社に毎月管理費を支払うことになりますが、それは必要経費として含めることができます。

管理会社が行っている業務をいくつかご紹介します。

●入口や廊下など共有部の清掃

●消防設備の法定点検業務

●エレベーターや給排水設備、電気設備など建物設備の保守・管理業務 など

家賃収入の確定申告で計上することができる経費②修繕費など

確定申告の時に経費として計上できるものの例について説明します。

【修繕費】

賃貸している物件の畳の取り替えやガラス・キッチンなどの設備の修理なども含まれます。

【税金】

固定資産税だけではなく、都市計画税や登録免許税なども含まれます。

【損害保険料】

火災保険や地震保険などが含まれます。

確定申告の家賃収入で節税したいなら、経費の計上方法に注意!

経費としていろいろなものを含むことができるのに、固定資産税しか計上していない人もいると言います。もったいないですよね。

そして、家賃収入を管理する上でパソコンを使ったり、帳簿をつけたりと意外とお金を使っているのに、これもまた経費に計上していない場合があります。

全部が経費になるわけではありませんが、そのうちのいくつかは経費として計上できる可能性もあります。

経費の詳細について、しっかりとチェックするようにしましょう。

経費に計上するためには、領収書は絶対必要?

経費に計上する時には、基本的に領収書が必要になりますが、交通費についてはどうなるのでしょうか?

JRであれば、旅行会社等で購入した場合領収書をもらえますが、近距離のバスや電車だと領収書はもらえません。

しかし、間違いなく支払ったという事実があれば、経費に計上することが可能です。

その代わり、税務署から怪しまれないように領収書に代わる証拠となるものを用意しましょう。

経費として認められないものとは?

経費として計上できないものには、インターネット利用料や電話料金があります。

これは、業務上必要であったかどうかを証明できる証拠がないからです。

その他に、コンタクトレンズやスーツなどの洋服代も経費に含めることはできないとされています。これも不動産経営と関係しているかどうかの証拠を示すことができないからです。

確定申告を家賃収入で行うなら、減価償却についての理解が必要!

家賃収入で確定申告を行う場合、経費の中でも減価償却についてしっかりと理解しておく必要があります。

家賃収入で初めての確定申告・・・まずは減価償却について知っておこう!

アパート・マンションを経営していく上で「減価償却費」についてしっかりと理解しておく必要があります。

アパートやマンションを建築した時、かかった費用をその年に全部必要経費として計上することはできません。一定の年数が経過し、毎年その価値が減った分を必要経費として計上するのです。これが「減価償却費」です。

一定の年数のことを「法定耐用年数」と言います。これはすべて同じ条件ではなく、建物については構造などによって違っています。

家賃収入で確定申告する時、減価償却の金額の決め方は?

家賃収入を得ている人の中には、今まで住んでいた家を賃貸するケースもあります。その場合は、購入した時の建物の取得価額から、一定の減価償却をする必要があります。

減価償却制度が改正されたことにより、家を取得した時期によって償却率が変わります。

●平成19年3月31日以前に取得した場合

当初の取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数

●平成19年4月1日以降に取得した場合

当初の取得価額×定額法の償却率×経過年数

マンションによる家賃収入がある場合、確定申告での減価償却の計算方法は?

マンション経営をしている人が減価償却費を計算する場合、以下のような順番で行いましょう。

①先ほども説明したとおりですが、まず土地と建物に分けます

②減価償却の計算方法を確認・選択します

③マンションの利用可能年数を調べます

④減価償却費を計算します

昔住んでいたマンションを賃貸した場合の減価償却費の計算方法は?

マンションを購入した時の代金(取得価額といいます)は、土地と建物などから成り立っています。ただし、土地は非減価償却資産であり、建物等は減価償却資産なので分けて考えなくてはいけません。

契約書等がある場合は、土地・建物別の譲渡対価が書かれているはずなので確認しましょう。新築で購入した場合は、販売会社に譲渡対価証明書を依頼しましょう。

家賃収入がある場合の所得税の計算方法は?

家賃収入など不動産所得がある場合、全部の所得を合わせて確定申告することになりますが、所得税の計算をする場合の所得にも含まれることになります。

所得には、収入から必要経費を差し引いた金額にかかる税金ですが、1年間の全所得から「控除」を引いた額に決められた税率を適用して計算します。

この「控除」には14種類ありますが、その中には社会保険料や医療費、寄付金なども含まれています。

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