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確定申告を家賃収入で申告する場合の注意点を解説!

2017.10.6

家賃収入などの不動産所得がある場合は確定申告が必要になりますが、初めての場合はよくわからないことが多いでしょう。

必要経費として計上できるものとは?家賃収入に消費税は課税されるのかどうか・・・など疑問がたくさんあるのではないでしょうか?

これで安心!家賃収入の必要経費から確定申告書の書き方まで詳しく説明します。

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この記事の目次

確定申告で家賃収入がある場合の必要経費として認められるものとは?

家賃収入を得ている人は確定申告が必要ですが、節税するためには必要経費を正しく計上することが大切です。

では、どんなものが必要経費として認められているのでしょうか?

家賃収入を得ている場合の必要経費の考え方について説明します。

家賃収入がある場合の確定申告①必要経費についての考え方

不動産投資をすれば、なんでも必要経費に計上できると考えている人も少なくないようですが、私的な食事や旅行などは経費とは認められません。

 

必要経費とは、あくまでも家賃収入を得るために必要な支出のみ、不動産投資に関するもののみとなっています。注意しましょう。

家賃収入がある場合の確定申告②必要経費として認められているものとは?

家賃収入を得ている場合の必要経費として認められているものには「租税公課」「損額保険料」「減価償却費」「修繕費」などがあります。

 

「租税公課」では、土地や建物に対する固定資産税や都市計画税、賃貸物件を取得した時に課される登録免許税や不動産取得税などの税金を必要経費に計上することができます。
「損害保険料」では、賃貸している建物等が加入している火災保険や地震保険などを経費にすることができます。

家賃収入がある場合の確定申告③必要経費の一つ「減価償却」について

減価償却とは、資産の取得費用を耐用年数に応じて数年に分けて計上していくものですが、土地は減価償却の対象にはなりません。

 

建物の場合、毎年一定額の減価償却費を計上します。

減価償却費は「取得費×償却率」で求めます。

 

取得費は建築価格、媒介手数料、賃貸を開始するまでの期間に支払ったローンの利息などが含まれます。そして償却率は耐用年数によって決まっており、建物の構造や使用目的によって変わります。

家賃収入以外に総収入金額に含まれるものとは?

家賃収入以外にも入金されてくるもののうち、総収入金額に含まれるものと含まれないものがあります。

 

例えば、礼金、敷金など返還しなくてもよいものは総収入金額に含まれます。

しかし、原則的に返還する敷金や保証金などは総収入金額には含まれません。

不動産を相続した場合にかかった相続税は必要経費となる?

親などからの相続によって土地や建物を取得した場合、ある一定の基準の金額を超えると相続税の課税対象となります。

 

この相続税は、相続開始日の翌日から10カ月以内に申告し納税しなくてはいけませんが、不動産所得の必要経費としては計上できません。

所得税の確定申告だけじゃない?家賃収入と消費税の関係について

確定申告には所得税と消費税・地方消費税がありますが、家賃収入に消費税は課税されるのでしょうか?

消費税の確定申告が必要となる基準とは?法人に貸した場合は課税されるのでしょうか?
家賃収入と消費税の関係について説明します。

家賃収入で消費税の確定申告も必要な場合とは?

個人事業主の所有している賃貸物件に関し、消費税の申告義務があるかどうかについては課税売上高により決まります。

 

基準期間(個人の場合は前々年)の課税売上高が税抜で1,000万円以下の場合は免税事業者となります。

また、個人が新規開業した年とその翌年は基準期間がないため、納税の義務は免除されることになっています。

消費税の確定申告・・・家賃収入で消費税が課税される基準とは?

家賃に消費税が課税されるかどうかは、賃貸契約書における用途によって違います。

事業用と定めている契約であれば「課税」、居住用と定めている契約であれば「非課税」となります。

 

居住用と契約したにもかかわらず、借主が事業用として使用していた場合、契約変更しない限りは非課税となりますが、事業用に用途変更すると契約した後は課税対象となります。

家賃収入がある人の確定申告・・・法人に貸す場合は消費税がかかる?

消費税が課税されるかどうかは、あくまでもどのように利用するかで決まります。貸す対象は関係ありません。

 

例えば個人事業主や法人に対して貸したとしても、その用途が居住用であれば非課税となります。実際どのように利用しているか把握できていなくても、契約書で居住用と記載されていれば非課税となります。

家賃収入を得ている場合の課税所得について

所得税は累進課税方式で算出されます。所得が低ければ所得税額も低く、所得が高ければ所得税額も高くなるのです。

 

課税所得は「収入-必要経費」で計算されます。そのため、家賃収入を得ている人にとっては課税所得を少しでも減らすために、必要経費の適切な計上が重要となります。

店舗併用の賃貸マンションの消費税はどうなる?

例えば1階がコンビニなどの店舗が入っている賃貸マンションの場合の消費税について考えてみましょう。

 

この場合、店舗の家賃は課税対象となりますが、年間の家賃が1,000万円以下であれば免税業者となります。

ただし、他にコインパーキングなどを経営している場合、それらの課税売上も合算する必要があります。

確定申告書(家賃収入の場合)の書き方について

家賃収入などの不動産所得がある場合、確定申告書の書き方で悩んでしまう人も多いようです。

不動産所得を計算する上で家賃収入に含まれるものとは?確定申告書に記入する上で注意が必要な個所は?

家賃収入がある場合の確定申告書の書き方のポイントについて説明します。

青色申告の確定申告で家賃収入がある場合の書き方のポイント

家賃収入がある場合、不動産所得を計算するため「不動産収支内訳書」への記載から始めましょう。

まずは、家賃収入から必要経費を引いて不動産所得を計算しましょう。

 

家賃収入は、毎月の家賃収入、入居時の礼金、その他の収入です。

敷金は収入には含まれません。

次に必要経費を計算します。

家賃収入がある場合の確定申告書の書き方について

〇確定申告書Bの第二表

まず住所、氏名等を記入しましょう。それから源泉徴収税額を計算するため、収支内訳書の内容を「所得の内訳」の欄を記入しましょう。

「所得から差し引かれる金額に関する事項」には医療費控除などを記入します。

 

〇確定申告書Bの第一表

提出予定の税務署名、提出日、提出する年の1月1日現在の住所、氏名等を記入して押印します。

「収入金額」と「所得金額」の欄は「収支内訳書」を基に記入しましょう。所得から差し引かれる金額は「第二表」の数字を記入し、課税される所得金額を算出します。そして税額表を見ながら税額を計算し「税金の計算」の欄に記入します。

家賃収入の確定申告書の書き方で注意しなくてはいけないこととは?

所得金額の欄に書いた金額からその他の控除額を差し引いた金額が「課税対象金額」になります。

所得金額こそが重要な金額になります。計算間違いや控除漏れのないように計算しましょう。

 

確定申告で間違った所得金額を記入してしまうと、後で修正の申請をすることになったり、税務署か請求がくることもあるので、確認をしっかりしましょう。

確定申告書を作成する上で便利なツールは?

確定申告書の作成は、手書きでももちろんできますが、一番簡単にできるのは国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用することでしょう。

 

手書きだと計算ミスもありますが、「確定申告書等作成コーナー」では必要な数字を入力することによって、自動で計算してくれます。

 

今では確定申告用のソフトもあります。自分に合うものを見つけて、確定申告を行いましょう。

青色申告で確定申告を行うことのメリット

確定申告には青色申告と白色申告がありますが、青色申告の方が沢山のメリットがあります。

 

例えば「個人事業税がかからない。」「1年間の不動産所得が1,000万円超えた場合は、65万円の特別控除を受けることができる。」などの特典が受けられるのです。

もちろん節税対策にもなります。

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